Tras una maratónica sesión de más de 17 horas, la Cámara de Diputados de la Nación convirtió en ley la reforma de alquileres con los cambios incluidos por el Senado, impulsados por el oficialismo. Básicamente, la normativa conserva los contratos entre propietarios e inquilinos por tres años e introduce como modificación la actualización de los montos cada seis meses basada en el coeficiente Casa Propia.
Para conocer el análisis que realizan de estas modificaciones, la Voz del Chaco consultó con el presidente de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina, Emilio Caravaca Pazos. El referente en primera medida desestimó que la normativa genere alguna mejora a la escasa oferta de alquileres, que se busca revertir con estos cambios.
«Probablemente la situación continúe de la misma manera, o sea, si lo que se buscaba con la modificación, tal como está planteada en este caso por el oficialismo, era generar más oferta, lamentablemente creemos que eso no va a pasar», consideró.
Si bien reconoció que «eventualmente hay algunas cosas que se han tenido en cuenta, como por ejemplo los ajustes semestrales, las actualizaciones, que responde a una lectura de un contexto inflacionario muy complicado, muy complejo, pero se ata a un índice que se encuentra bastante por debajo de los parámetros de la economía real, el Casa Propia, pero quizá el hecho de actualizarlo cada seis meses haga que en algún punto la situación continúe como la veíamos hasta ahora».
Caravaca Pazos más adelante ratificó: «Difícilmente veamos una mejora en el mercado de alquileres y sobre todo en la oferta, que es lo que más preocupa, porque hoy sabemos que quien está buscando un alquiler tiene muchísimas dificultades en encontrar una unidad, eso lamentablemente quizás pueda ser constante de aquí en adelante hasta que haya modificaciones que permitan por lo menos empezar a equilibrar esa situación», consideró.
El referente inmobiliario recordó que «en los últimos años se triplicó y hasta cuadruplicó en algunos lugares la oferta de inmuebles en venta, y por otro lado disminuyó muchísimo la oferta de inmuebles en alquiler y eso pasó prácticamente a raíz de la ley que se está intentando modificar».
Al momento de fundamentar su afirmación, indicó: «Lamentablemente esa situación tiene que ver con que hoy la mayoría de los compradores de inmuebles está compuesta por consumidores finales, o sea, gente que va a utilizar el inmueble, y este tipo de legislaciones hace que difícilmente quien compre un inmueble lo destine a un alquiler».
Para el titular de la Federación Inmobiliaria «la ley actual nos demostró que la rigidez y la intervención por parte del Estado en algunas cuestiones en las que a veces las partes las han pactado de manera más natural y en una continuidad de relaciones contractuales, claramente no ha beneficiado ni la ley actual y posiblemente la intervención en este índice tampoco haga que beneficie en la que sigue», sostuvo.
«La clave en este punto es dar siempre ciertas alternativas para que las partes puedan eventualmente acordar, en este caso es un índice fijo que está por debajo de la inflación, en este momento casi 30 o 40 puntos por debajo y lógicamente que eso hace que difícilmente la oferta aumente», afirmó el referente.
Por esto cree que la situación «es similar a la ley actual, que está alejado de la realidad, que se actualiza cada doce meses, en un contexto donde todo sube semana a semana, eso creo que lo sabemos todos, lo sabe el inquilino, lo sabe el propietario, lo sabe el corredor inmobiliario, lo sabe todo el mundo. Ahora, el proyecto que se aprueba acerca un poco a la realidad al actualizar cada seis meses, pero se vuelve a alejar con un índice que no es el ICL, que era el promedio entre la inflación y salario, sino que es un índice que se encuentra por debajo de esos parámetros», describió.
Por otra parte, Carava Pazos explicó que ley no es retroactiva, «cualquier contrato que se firme hasta que se publique en el boletín oficial, que estiman aproximadamente entre 30 y 40 días, es según la ley actual, o sea, plazo de tres años, ajuste cada doce meses, con ICL. Eso es muy importante aclararlo también. Entonces, tanto los que se firmen antes de la promulgación y entrada en vigencia de las modificaciones, como los que ya están firmados, se van a tener que ceñir a lo que establece la ley que en este momento está vigente.
Consultado por la incesante inflación y la escalada de los diferentes tipos de dólares, Caravaca Pazos indicó que «claramente cuando hay inestabilidad económica y cambiaria, es bastante complicado generar una planificación a mediano y largo plazo, que es justamente lo que representa el inmueble. De todas maneras, nosotros como corredores inmobiliarios siempre entendemos al inmueble como un refugio de valor ante una situación complicada como la actual, como una inversión estable en el tiempo, como un activo que tarde o temprano siempre se acomoda a las situaciones económicas», destacó. «Creo que en ese sentido el inmueble brinda justamente la estabilidad que hoy la economía no da», finalizó el titular de la Federación Inmobiliaria.
Puntos clave de la nueva ley
Además de los puntos antes mencionados, la nueva normativa establece que:
· Pesos: que el precio de los contratos debe establecerse en moneda nacional. Tampoco la publicidad de los inmuebles en alquiler puede expresarse en otra moneda que no sea en pesos.
· Anticipos: se mantiene el tope de un mes para los anticipos.
· Incentivo fiscal al monotributo: se dispone que «los ingresos provenientes exclusivamente de la locación de hasta dos inmuebles estarán exentos del pago del monotributo».
· Exención de Bienes Personales y de Impuesto al Cheque: se mantiene la exención de Bienes Personales a los inmuebles destinados a alquiler para vivienda habitacional y la exención del Impuesto al Cheque para aquellas cajas de ahorro o cuentas corrientes «utilizadas en forma exclusiva para las operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles con destino casa-habitación, cuyos contratos se encuentren debidamente registrados».
· Ganancias: se estableció que «las partes podrán deducir del Impuesto a las Ganancias la suma equivalente al 10% del monto anual del contrato de locación».
¿Qué es el índice Casa Propia?
El índice Casa Propia es un indicador desarrollado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat que se usa desde 2021 para calcular la actualización de las cuotas de los créditos hipotecarios Casa Propia y Procrear II.
La fórmula tiene en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período.
«En este sentido, la fórmula acompaña la voluntad del gobierno nacional de alcanzar un horizonte donde el crecimiento del salario acompañe el sueño de la Casa Propia», indica la cartera que conduce Santiago Maggiotti en la sección de «preguntas frecuentes» de un documento sobre este coeficiente. Además, la fórmula Casa Propia incorpora el Coeficiente de Variación Salarial con un aforo igual al 0,9. Es decir que en lugar de reflejar el promedio de la variación salarial en su totalidad, sólo lo hará en un 90%.
Al tener en cuenta el promedio de los últimos doce meses en lo que respecta a la variación salarial (CVS) -y no la variación de un único mes- promueve una mayor estabilidad en la actualización de las cuotas, ya que contribuye a moderar el impacto de eventuales hitos en la evolución de los salarios que respondan a períodos puntuales.
¿Qué pagará el inquilino?
Cuando la nueva Ley de Alquileres entre en vigencia, el inquilino deberá contemplar que la fórmula Casa Propia para calcular las subas del alquiler.
Para hacer este cálculo será necesario tomar los valores del coeficiente Casa Propia de los últimos seis meses, multiplicarlos entre sí y a ese resultado multiplicarlo por el número de la cuota de alquiler vigente.
A modo de ejemplo se puede utilizar el caso de una persona que desde mayo de 2023 pagó un alquiler de $70 mil y necesita saber cuánto tiene que abonar desde noviembre 2023 (en la actualización semestral).
El inquilino deberá ingresar a la página web del Gobierno para ver cuáles fueron los últimos seis valores del índice Casa Propia. Luego tendrá que multiplicarlos entre sí. En este caso, la cuenta que realizará (según los valores oficiales publicados) es 1.0522 x 1.0557x 1.1.0558 x 1.0571 x 1.0576 x 1.0628. Posteriormente deberá multiplicar el resultado por los $70 mil. Ese inquilino deberá empezar a pagar desde noviembre 2023 $97.545 durante seis meses.