El presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios del Chaco, Sergio Centurión, realizó un análisis exhaustivo del panorama inmobiliario provincial en este cierre de año.
En diálogo con LA VOZ DEL CHACO destacó el buen desempeño del mercado de compra-venta y locaciones, aunque advirtió sobre las dificultades que atraviesa el sector de desarrollos inmobiliarios.
Centurión comenzó señalando que «el sector inmobiliario ha tenido un muy buen año». Según explicó, si se observa exclusivamente la actividad de compra-venta y alquileres, «este ha sido el mejor año pospandemia», dijo.
Sin embargo, aclaró que el sector está compuesto por distintas áreas con realidades muy diferentes. «En lo que hace a desarrollos inmobiliarios, el panorama ha sido mucho más incierto y difícil», remarcó.
Según el titular del Colegio, la construcción a nuevo se ve afectada por el incremento en los costos de materiales, los salarios y el impacto de la inflación.
Al analizar las diferencias entre propiedades nuevas y usadas, detalló: «Hoy existe una brecha muy grande entre el precio del metro cuadrado a estrenar y el usado. La construcción nueva tiene costos que no paran de ajustarse, mientras que las propiedades usadas mantienen valores de años anteriores».
Esta disparidad generó un comportamiento desigual: «Eso ha impulsado el movimiento en el sector de viviendas usadas, pero frenado el desarrollo de nuevas unidades».
la demanda: más oferta y plazos más largos
Respecto a la demanda de alquileres, Centurión fue claro: «El déficit habitacional en la Argentina es inmenso; hablamos de cerca de 4 millones de familias sin hogar. La demanda de locaciones siempre está activa».
Destacó especialmente el impacto positivo de la derogación de la Ley de Alquileres en diciembre de 2023. «Fue sumamente beneficiosa. No fue simplemente mejor; fue la posibilidad de que la gente vuelva a acceder a una vivienda», aseguró.
Para graficar el cambio en el mercado, aportó un dato contundente: «En octubre del año pasado teníamos 24 inmuebles en oferta en toda Resistencia. Hoy, a la misma altura del año, estamos arriba de 90. Eso muestra claramente cómo se amplió la oferta».
Esta mayor disponibilidad también modificó los tiempos de ocupación: «Antes un inmueble se alquilaba en una o dos semanas. Hoy estamos viendo plazos promedio de entre 30 y 70 días».
El nuevo escenario, agregó, permitió recuperar la negociación directa entre propietarios e inquilinos, algo prácticamente congelado durante la vigencia de la normativa anterior. «Ahora se conversa, se proponen precios, se negocian diferencias, se llega a acuerdos. Eso antes no pasaba», aseveró.
«La ley de alquileres perjudicó a todos»
Centurión no dudó en calificar la antigua Ley de Alquileres como un desastre regulatorio: «Logró algo que pocas veces ocurre en la Argentina: no hubo ningún sector beneficiado. Locadores, locatarios e inmobiliarias, todos resultaron perjudicados».
Según sostuvo, la norma llevó al mercado a un estado crítico: «Directamente se llegó a una situación en la que era casi imposible acceder a una vivienda porque no había oferta. Fue la noche más oscura del sector».
En ese sentido, afirmó que la derogación generó un punto de inflexión: «A partir de la derogación, el mercado revivió. Fue un amanecer después de años muy duros».
plazos flexibles
e indexaciones moderadas
Sobre la actualidad de los contratos de alquiler, detalló que el plazo más utilizado volvió a ser de dos años:
«Hoy lo más común son los contratos de 24 meses, como era antes de la ley. Aunque también hay acuerdos por menos o más tiempo, dependiendo de las necesidades de las partes», relató.
En cuanto a los mecanismos de actualización, explicó que se está retornando a plazos más largos gracias a la moderación inflacionaria: «Los períodos más usados son el cuatrimestre, el semestre y el trimestre. Antes, con inflaciones mensuales altísimas, no había otra opción que ajustar seguido.
Pero hoy, con un índice anual del 31% y variaciones mucho menores en los últimos meses, ya no tiene sentido mover los valores tan rápido».
Para ilustrar la estabilización, mencionó los índices recientes: «El último cuatrimestre arrojó una indexación del 11%. El semestre, 14%. El bimestre, 6%. Esto nos permite volver a pensar en contratos con plazos razonables de actualización».
«Acceder a la vivienda sin crédito es muy difícil»
Consultado sobre si aún es posible cumplir el tradicional sueño de la casa propia sin financiamiento, Centurión fue contundente: «Hoy acceder a una vivienda sin crédito es muy difícil. Para que eso sea posible se requieren muchos cambios y la intervención de diversos actores. No es responsabilidad de un solo sector».
El dirigente destacó que la baja de la inflación comenzó a generar condiciones más favorables para el crédito: «La disminución de la inflación es una muy buena noticia. A partir de eso reapareció, después de décadas, el crédito hipotecario en la Argentina».
Explicó que, si bien hubo una pausa durante la etapa preelectoral por la inestabilidad económica, «con la tranquilidad actual, la oferta de créditos volvió a moverse», y consideró que este instrumento «ya benefició a numerosas familias».
La hipoteca divisible, la novedad del año
Centurión mencionó una innovación reciente: la hipoteca divisible. «Es la posibilidad de acceder a un crédito no solo con una propiedad escriturada, sino también con una vivienda en pozo o un loteo. Con el solo instrumento firmado con la entidad que desarrolla el proyecto, algunos bancos ya permiten el acceso al crédito hipotecario», explicó.
Aún así, advirtió que «la oferta debe mejorar» y que los bancos continúan ajustando el instrumento para hacerlo más accesible.
«El mercado de Corrientes es mucho más agresivo»
Al comparar ambas capitales, Centurión no dudó: «Hoy el escenario de Corrientes es mucho más agresivo en materia inmobiliaria».
Según explicó, esto se debe a que «han tomado medidas concretas desde el gobierno provincial y entes autárquicos trabajando junto al sector inmobiliario», lo que generó un fuerte crecimiento, especialmente en zonas como la costanera.
«En Resistencia esa expansión aún está pendiente. Falta mejorar las condiciones para la construcción, los desarrollos, los servicios y reducir la burocracia que durante años funcionó como una ‘máquina de impedir’», remarcó.
Aseguró que la falta de agilidad estatal generó que «muchos inversores del Chaco se trasladaran a Corrientes, otras provincias e incluso al exterior».
Burocracia y trabas para el desarrollo
El titular del Colegio insistió en que la burocracia estatal sigue siendo uno de los principales obstáculos:
«Ha sido asfixiante, no solo en lo impositivo, sino también en los procedimientos. El emprendedor, el inversor y el desarrollador se encuentran con trabas constantes».
Si bien reconoció gestos de mejora a nivel nacional y provincial, afirmó que «el camino es largo» y que se necesita una política sostenida que facilite «ordenanzas más simples, menos trámites y más incentivos para quienes quieren hacer».
El ladrillo, una inversión que no pierde vigencia
Consultado sobre si la construcción sigue siendo la inversión más segura, Centurión fue categórico:
«El ladrillo sigue siendo una de las opciones más interesantes y fiables de la historia. Ha demostrado perdurar en todas las épocas».
Locales: más oferta y más movimiento
En cuanto al mercado comercial, señaló que hoy existe una oferta creciente:
«La disponibilidad de locales es más abundante y también hay más demanda que hace un año. Todavía se ven algunos vacíos, pero es parte del proceso natural cuando la oferta empieza a expandirse».
«El Código de Planeamiento Urbano debe simplificarse ya»
Centurión consideró urgente modernizar la normativa urbana: «El Código de Planeamiento debe actualizarse y simplificarse. Hoy para obtener información hay que revisar un enorme abanico de ordenanzas acumuladas durante años».
Explicó que esta herramienta es clave tanto para tasar un inmueble como para proyectar desarrollos y evaluar su rentabilidad.
«La ciudadanía debe trabajar con corredores inmobiliarios matriculados», dijo.
Al final de la entrevista, dejó un mensaje directo: «Es fundamental que la ciudadanía opere únicamente con corredores inmobiliarios matriculados. Hay muchos operadores que están fuera de la legalidad y no pueden ser controlados».
Remarcó que detrás de cada operación «también está el Colegio, garantizando la seguridad y transparencia del proceso», algo vital para quienes invierten sus ahorros de toda la vida.