El creciente proceso de «inquilinización», el encarecimiento sostenido de la vivienda y la histórica centralidad de la propiedad como única meta legítima de acceso al hábitat configuran un escenario que la Argentina debe revisar de manera estructural.
Así lo concluyó un estudio realizado por un equipo de investigadores de distintas universidades nacionales, con participación de especialistas de la Unne, que analizó comparativamente los regímenes de vivienda y los mercados de alquiler en Europa y América latina para aportar nuevas miradas al debate local.
«El alquiler no debería ser confrontado como opuesto a la vivienda en propiedad, sino complementario», remarcaron los especialistas, quienes señalaron que el problema de fondo radica en la dificultad creciente de acceder a la propiedad y en la falta de instrumentos estructurales que ordenen el mercado locativo.
La investigación sostuvo que el alquiler no debe ser entendido como un fracaso frente a la vivienda propia ni como una solución transitoria y precaria, sino como una modalidad complementaria que, con regulación adecuada y políticas públicas consistentes, puede garantizar estabilidad y acceso a un hábitat digno.
En ese marco, los autores advirtieron que en la Argentina no existe un parque significativo de vivienda pública en alquiler que funcione como referencia o resguardo frente al mercado privado -como ocurre en algunos países europeos-, lo que deja a los hogares inquilinos expuestos a fuertes tensiones económicas.
El estudio subrayó que, mientras en Europa existen modelos diversos -algunos con fuerte intervención estatal y amplios sectores de vivienda social en alquiler-, en América latina predominó históricamente la promoción de la propiedad individual mediante subsidios y programas públicos, sin desarrollar sistemas masivos de alquiler regulado. Como consecuencia, la vivienda en alquiler quedó mayormente en manos del sector privado, con contratos inestables y marcos normativos cambiantes.
En ese contexto, los investigadores concluyeron que el fenómeno de la inquilinización en la Argentina se vuelve cada vez más crítico, ya que se combina con un déficit habitacional persistente, ingresos deteriorados y una cultura que sigue privilegiando la propiedad como única aspiración válida.
Frente a este escenario, propusieron reconceptualizar el alquiler dentro de las políticas habitacionales y ampliar el debate para que deje de ser una alternativa de segunda categoría y pase a integrar de manera central la agenda pública.
estudio participativo
El trabajo contó con la participación del arquitecto Miguel Ángel Barreto, decano de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la Unne (FAU) e investigador del Instituto de Investigación para el Desarrollo del Territorio y Hábitat Urbano (Conicet-Unne), y de la araquitecta Evelyn Abildgaard, becaria doctoral del Conicet y docente de la FAU-Unne.
Uno de los ejes centrales del análisis fue el marcado proceso de «inquilinización» que se viene registrando a escala global. Este fenómeno, señalaron los investigadores, expresa una de las aristas más visibles de la crisis habitacional contemporánea.
La expansión del alquiler no respondió únicamente a una elección voluntaria de los hogares, sino que estuvo estrechamente vinculada al creciente encarecimiento de la vivienda en propiedad en relación con los ingresos. A su vez, el proceso estuvo atravesado por la mercantilización de la vivienda y la pérdida de centralidad de su función social.
Los especialistas explicaron que, si bien la tendencia global mostró rasgos comunes, su desarrollo fue heterogéneo según las intervenciones estatales y las trayectorias históricas de cada país.
En cada caso, el aumento de población inquilina estuvo condicionado por la forma en que las sociedades resolvieron la accesibilidad a la vivienda en propiedad a partir de las intervenciones de agentes públicos y privados», sostuvieron.
Más allá de las diferencias regionales, el estudio advirtió que en diversas latitudes el valor de la vivienda en alquiler experimentó un rápido encarecimiento, lo que develó procesos especulativos y consolidó el carácter de mercancía otorgado a la vivienda y al territorio.
intervención estatal
En el análisis comparativo, Europa ocupó un lugar destacado debido a la amplia literatura existente sobre políticas habitacionales y mercados de alquiler.
Los investigadores señalaron que en países como Suecia, Reino Unido y Países Bajos, donde la intervención estatal fue intensa, se consolidaron amplios sectores de vivienda social en alquiler, que representaron cerca del 40% del stock total destinado a ese régimen.
En contraste, en países como España, Portugal y Grecia, con menor intervención estatal, predominó la vivienda en propiedad, existieron sectores mínimos de vivienda social en alquiler y se desarrollaron mercados privados con mayores niveles de precariedad.
El estudio también observó que, con el avance de la «neoliberalización», el rol del Estado en algunos países europeos liberó funciones que luego fueron ocupadas por el mercado, lo que modificó la estructura y las condiciones del acceso al alquiler.
predominio del mercado privado
La situación en América latina mostró rasgos sustancialmente distintos. Según el equipo investigador, en términos generales los Estados de la región implementaron muy pocos sistemas públicos de provisión de viviendas en alquiler, y casi ninguno orientado de manera masiva a sectores informales de bajos ingresos.
En consecuencia, la vivienda en alquiler quedó mayormente en manos del sector privado, lo que configuró relaciones contractuales inestables y con escasa protección para los inquilinos.
En estos países, las políticas habitacionales se centraron históricamente en promover el acceso a la propiedad, a través de subsidios y programas públicos, aun cuando la vivienda en alquiler representaba alrededor del 20% de la demanda total.
«Las políticas públicas en América latina y la Argentina siempre tendieron a fortalecer la vivienda en propiedad», remarcaron los autores, al tiempo que advirtieron que esa orientación no logró resolver el déficit habitacional estructural.
Un debate estructural
Como conclusión, el estudio planteó que el creciente fenómeno de la inquilinización en América latina y en la Argentina adquiere un carácter especialmente crítico debido a la histórica inaccesibilidad a la vivienda digna para amplios sectores de bajos recursos.
En ese marco, los investigadores consideraron necesario avanzar en una reconceptualización del alquiler como parte integral de las políticas habitacionales, superando la mirada que lo reduce a una etapa transitoria o a un «fracaso» frente al ideal de la propiedad.
El desafío, sostuvieron, radicó en diseñar políticas públicas que articulen regulación, provisión estatal y participación del sector privado, con el objetivo de garantizar estabilidad contractual, previsibilidad y condiciones adecuadas de habitabilidad.
En definitiva, el trabajo académico aportó argumentos para ampliar el debate sobre el derecho a la vivienda en Argentina y planteó que, frente a un escenario de encarecimiento sostenido y mayor proporción de hogares inquilinos, el alquiler debe dejar de ser visto como una opción de segunda categoría y pasar a ocupar un lugar central en la agenda pública.
El caso argentino
En la Argentina, el problema del alquiler puede rastrearse hasta fines del siglo XIX, cuando las grandes olas migratorias generaron un fuerte crecimiento poblacional en las ciudades y expusieron situaciones de hacinamiento, falta de servicios básicos e infraestructura urbana deficiente.
A lo largo del siglo XX, se alternaron gobiernos que impulsaron regulaciones de protección para el sector inquilino con otros, especialmente de facto, que promovieron la desregulación y la libertad de mercado.
Más recientemente, en 2020 se aprobó una nueva Ley de Alquileres, impulsada por la organización de colectivos de inquilinos, que establecía contratos con plazos de tres años y aumentos anuales regulados.
Sin embargo, la normativa fue derogada en diciembre de 2023, lo que marcó un giro hacia un esquema de mayor desregulación.
Según los investigadores, este cambio dejó a numerosos hogares inquilinos en una situación de «completa desprotección», en un contexto económico ya atravesado por la pérdida de poder adquisitivo y la volatilidad de precios.