En las últimas horas, el debate por la Ley de Alquileres volvió a resurgir, ya que desde la Unión Argentina de Inquilinos (UAI) y las entidades del sector inmobiliario insistieron con la necesidad de una nueva normativa.
La Ley 27551 de Alquileres fue aprobada por el Congreso en 2019 y prevé contratos con una duración máxima de 3 años y actualizaciones anuales en base a un porcentaje en partes iguales la de la variación mensual del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (Ripte).
Ante esto, el presidente de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina, Emilio Caravaca Pazos, en contacto con LA VOZ DEL CHACO, afirmó que esta normativa resultó perjudicial para ambas partes.
En este sentido recordó: «Hace más de dos años que está vigente la ley actual y se dieron las cuestiones que desde diferentes sectores anticipamos. Lo que se advertía en un principio, con el tiempo se va marcando mucho más: vemos escasa oferta, los valores suben en relación de la inflación, porque está totalmente atado a la inflación y los salarios, y eso hace que los aumentos sean muy difíciles de prever para los inquilinos».
Mientras que «desde el lado del propietario tiene que dejar el valor fijo por un año, cuando realmente hay muy pocas cosas que en el país estén fijos por un año, y por otro lado, el inquilino paga un valor alto de alquiler, que tiene que ver con la falta de oferta, y además los incrementos son casi del 85% y la verdad que uno termina llegando a la conclusión de que perjudicó a las dos partes», aseveró.
En esta línea, Caravaca Pazos sostuvo que «uno de los mayores inconvenientes de la Ley de Alquileres es que no le genera previsibilidad al inquilino, que hace años firmaba un contrato y sabía que iba a pagar en los dos años siguientes, el primero y el último día, hoy tiene una incertidumbre total, a los 12 meses se encuentra con un incremento que ronda el 85% y se encuentra en una situación muy difícil porque cambia de un día para otro y es muy difícil pronosticar aumentos del 85%».
«Que sea a los 12 meses termina siendo un beneficio a medias, porque la realidad es que, si bien mantiene el valor por ese tiempo, después se un aumento muy difícil planificación estamos hablando de aumentos del 85%», reiteró.
poca oferta
Consecuentemente, el referente reconoció que «el nivel de disponibilidad es muy bajo y ahora se nota un poco más porque es época de consulta de departamentos para estudiantes, y vemos gente que le cuesta muchísimo, ya la cuestión trasciende encontrar el departamento o a casa que uno le gusta, sino que es encontrar un departamento o una casa en alquiler».
Por esto, Caravaca Pazos aseveró que «la mayor dificultad que hay es la falta de ofertas, de opciones para lo que está buscando, que ya pasó a ser incluso una dificultad mayor que ponerse de acuerdo entre partes, en el precio, buscar alternativas, cuando no hay o empieza a escasear lo que uno está buscando ya todas las cuestiones que tienen que ver con las condiciones pasan a un segundo plano».
«Creo que la mayor dificultad hoy es el tiempo que lleva encontrar una casa o departamento acorde a las necesidades. Si tengo que resumir en una sola frase, es, en otro momento del mercado cuando se disponía de un inmueble en alquiler, el inmueble esperaba al eventual inquilino, hoy es el eventual inquilino el que espera el inmueble», contrapuso.
Asimismo, reconoció que «en las ciudades del interior como el caso de Resistencia y otros lugares que no son grandes centros receptivos como pueden ser Capital Federal, Córdoba o Rosario, donde puede haber más requisitos como garantes locales o propiedades, acá las condiciones son más flexibles, donde sirven las garantías personales y otras cuestiones con las que se puede demostrar solvencia y capacidad de pago».
Locales comerciales
Con respecto a los alquileres comerciales, el referente inmobiliario, describió: «Comparados con momentos cercanos al aislamiento y restricciones de circulación, la realidad es que el mercado comercial está bastante más dinámico. Hemos tenido situaciones mucho más complicadas».
Seguidamente indicó: «No digo que hay ni mucha demanda ni mucha oferta, creo que está en una situación normal o sea ha habido momento de mayor demanda, sin dudas ha habido momentos de muchísimas más ofertas, por supuesto, porque en la pandemia quedaron muchísimos locales vacíos que hoy se están ocupando».
«La realidad es que después de la pandemia hay muchos valores de locales comerciales que se han acomodado, obviamente para tratar de sostener a sus inquilinos y en otros para volver a alquilar, esa es la realidad que existe.
Pero la demanda y la oferta son constantes, no hay ni sobre demanda ni sobre oferta, como pasó en otros momentos, es normal, hay locales vacíos, pero generalmente se van alquilando», precisó.
Asimismo, añadió: «Lo que está pasando, como toda ciudad en crecimiento, es que se empiezan a ver nuevas zonas donde los comerciantes buscan instalar sus comercios, ya no se circunscribe al microcentro, sino que hay varias zonas donde pueden instalar posiblemente comercios».
En cuanto a la zonificación, Caravaca Pazos explicó que «al momento de alquilar se buscan zonas relacionadas al inquilino, por ejemplo, hoy preguntan los estudiantes que buscan cerca de su facultad, la persona que está buscando un inmueble para alquilar lo hacen cerca de su lugar de trabajo, y algunos otros lo hacen también salir un poco de la ciudad.
Quien busca alquilar una casa con otras comodidades se va para la zona norte, y se trasladan. Pero lo que se busca generalmente es ubicación, cerca de sus lugares de trabajo o donde realizan sus actividades».
Al tiempo que aportó: «También es una realidad que mucha gente utiliza su inmueble como su lugar de trabajo, en cuanto que se trabaja con redes con home office, con la computadora, mucha gente busca dentro del inmueble para alquilar un espacio dónde poder trabajar lo que en otro momento no era muy primordial».
Por último, resaltó el nivel de pago que existe en el país: «Según las estadísticas de la Federación el cumplimento de los alquileres, tanto comerciales como habitacionales, supera el 97% o 98%, es muy bueno el nivel de cumplimiento, la morosidad es prácticamente nula, porque en ese 3% que resta hay pagos parciales también, o sea que la morosidad es casi nula. Son inexistentes los casos de morosidad por lo menos en lo que respecta a los corredores inmobiliarios profesionales de todo el país».
Acuerdos y desacuerdos entre las partes
La Unión Argentina de Inquilinos (UAI) y las entidades del sector inmobiliario coinciden de manera general en la necesidad de una nueva Ley de Alquileres, pero las diferencias aparecen al discutir los parámetros que tendría que contener la potencial norma, ya que los inquilinos postulan que en la actualización anual debe haber poca o nula incidencia del Índice de Precios al Consumidor (IPC), mientras que los propietarios pretenden un ajuste semestral o acuerdos específicos entre las partes.
Otro ítem en el que sí están de acuerdo es que la nueva ley debe incluir estímulos fiscales y crediticios para ambas partes.
El presidente de la UIA, Ricardo Botana, al ser consultado por Télam, dijo que una nueva Ley de Alquileres tendría que «fomentar que vuelvan al mercado inmobiliario las viviendas que ya no están con incentivos fiscales, de ese tipo, para que la gente construya».
«En algunas grandes ciudades, algunos barrios, se fueron volcando mucho a las plataformas de alquileres transitorios, lo que hizo también que se retiraran muchos inmuebles», sostuvo Botana al referirse a la falta de oferta.
Además, indicó que en una nueva ley el cálculo del aumento tendría que tener más preeminencia el Ripte -la remuneración promedio sujeta a aportes al Sistema Integrado Previsional Argentino- sobre el IPC para fijar el índice.
Por último, señaló que la Ley de Alquileres vigente si bien «trajo consigo nuevos derechos para los inquilinos», falló el artículo 14 donde se plasma el cálculo del índice por el cual se calculan los aumentos anuales «con aumentos de 83%, aproximadamente, desbarajustándole al inquilino los primeros 4 o 5 meses».