Los bancos públicos y privados del país han anunciado el regreso de los créditos hipotecarios ajustables por Unidades de Valor Adquisitivo (UVA). Esta noticia llega tras cerca de seis años de ausencia de este tipo de préstamos, debido a la alta inflación que los volvió inviables. Con un alto déficit de viviendas y dificultades para acceder a créditos hipotecarios tradicionales, los altos costos de las propiedades, la escasez de financiamiento y la inestabilidad económica, la reaparición de los créditos UVA parece ser un primer paso hacia la solución de esta crisis, pero los especialistas advierten que aún hay desafíos por delante. La capacidad económica de los solicitantes, la inflación y la disponibilidad de viviendas adecuadas son aspectos que deben tenerse en cuenta para evaluar la efectividad de estas medidas en el largo plazo.
El referente de la Cámara de la Construcción del Chaco, Alejandro Salgado, comentó sobre este retorno y expresó su opinión sobre la medida. Destacó la importancia de informar correctamente a la población sobre el porcentaje de actualización por UVA, sugiriendo que esta medida puede ser positiva para dinamizar el mercado. Sin embargo, también señaló la necesidad de evaluar detenidamente las condiciones y requisitos de estos créditos, así como su impacto en la inflación y en los ingresos de los ciudadanos.
Tasas altas
El referente advirtió que la tasa solicitada por algunas entidades bancarias es alta: «UVA más el 8% es un escándalo de tasa directamente, UVA más 5%, y bueno, por ahí, para salir a la alquiler y si da para pagar las cuotas, avanti con los faroles, lo ideal sería UVA más 3%, que creo que es la que sacó el Banco Ciudad, o si algún día se llegara a UVA más 2%, lo que yo no estoy informado es si siguen cobrando IVA sobre los intereses, lo cual es una locura, o sea, tendrían que sacarle el IVA a los intereses, no sé si en este tipo de créditos tienen o no tienen, porque en los créditos personales sí tienen IVA sobre los intereses», comparó.
Sin bien Salgado reconoció que esta medida «va a dinamizar, al sector, porque hace falta eso, que haya competencias y la gente se fije en la tasa, porque parece poco, pero cuando se hace el cálculo, la diferencia es terrible, o sea, estoy hablando de UVA más 8, UVA más 3, la diferencia de cuota es casi el doble, parece poco ese 5% de diferencia, pero en un crédito a 30 años es muchísimo», advirtió.
flexibilizar
las exigencias
En cuanto a los requisitos para acceder a estos créditos, Salgado indicó que se están destinando principalmente a personas con ingresos medios y altos, estables y demostrables. Sin embargo, reconoció que muchos sectores de la población podrían quedar excluidos y será necesario flexibilizar las exigencias en el futuro para ampliar el alcance de estos préstamos.
«Esta operatoria está determinada para algún tipo de sector, creo que arrancan desde $1.200.000 de ingresos, tener el terreno a nombre del interesado, en el caso que sea para construcción, tener el proyecto aprobado ya en la Municipalidad o, en el caso de compra, sí, es más sencillo, obviamente tiene que ser algo escriturable y que se hipoteca, pues ya es escritura hipotecaria, ahí parecería más simple para el caso de compra, para el caso de construcción habría que ver bien cuáles son los requisitos».
El referente de la Cámara de la Construcción explicó el motivo por el cual aparecieron estas operatorias: «Antes el que tomaba todo el crédito prestado que tenían los bancos era el Estado, si el Estado deja de tomar la plata que tienen los bancos va a haber para prestarle a mucha gente, probablemente por ahí, o bajan los requisitos o disminuyen las tasas».
Asimismo, el referente reconoció que «el problema de la UVA es que va con la inflación, si el sueldo no aumenta con la inflación, hay un problema, pero si se paga un alquiler y ahora vuelve a actualizarse por inflación, la mayoría ya está usando índice del precio al consumidor del Gran Buenos Aires, que es un índice de inflación, si los sueldos llegan a aumentar menos que en la inflación habrá problemas para pagar el crédito», reconoció. Tras lo cual retiró: «Lo principal es la tasa. 8% es un robo a mano armada a 30 años que se hipoteca es caro, 8% no, no sirve directamente».
sector paralizado
Salgado mencionó que los créditos hipotecarios UVA podrían ser una opción para dinamizar el sector, especialmente en un contexto donde la obra pública está prácticamente paralizada. Explicó que la falta de financiamiento estatal ha afectado tanto a las empresas del sector como a los trabajadores, generando un aumento en los niveles de desocupación.
«La obra pública está prácticamente parada. O sea, el gobierno nacional más que cero, yo te diría menos cero, menos cinco, o menos diez, porque, por ejemplo, plata para obras que eran con fondos del banco, del BID, que se pagó dinero para que se le transfiera a las empresas y el Gobierno no pagó a las empresas y le dijo al BID que ellos quieren redireccionar ese dinero, hablo de obras que ya estaban hechas, o sea, no pagan deudas, no quieren continuar la obra, van a quedar por la mitad», advirtió.
Al mismo tiempo indicó que «el gobierno nacional habla de que solamente ellos harían algunas obras estratégicas que tienen que ver fundamentalmente con la seguridad, porque si vamos al caso, no sé, un acueducto, una obra estratégica, una ruta, una obra estratégica, hasta las viviendas podrían ser estratégicas; a los que tenían obras estratégicas les hicieron plancha, como diciendo ‘este año, olvídense, algún día la vamos a hacer, pero no este año’, o sea que la situación de la obra pública es terrible», aseveró.
«Cuando digo terrible hay que pensar en los obreros, porque las empresas se aguantan, pero sobre las provincias que tenían muchas obras públicas, como el Chaco, la situación del obrero es desesperante, porque encima la gente tampoco tiene para hacer obras particulares, entonces está frenada la obra pública y la obra privada, entonces el obrero no tiene posibilidad de conseguir trabajo de ninguna forma», agregó el referente.
Además, aclaró que «el gobierno provincial tiene vocación de hacer obras, como nos dijo el gobernador, pero bueno, va a depender del dinero que disponga, el dinero que dispone ahora es muy muy justo, igual intenta hacer alguna obra prioritaria que le faltaba poco para terminar, está intentando terminarla, pero hay muy poco fondo, esa es la realidad», finalizó.
Sobre los requisitos y condiciones
Los primeros en relanzar este tipo de préstamos fueron el Banco Hipotecario, el Ciudad y el Nación. Podrán acceder quienes quieran comprar su primera o segunda vivienda o busquen construir o ampliar sus propiedades.
Los montos ofrecidos alcanzan hasta $250 millones (equivalente a casi USD250 mil) para financiar parte de la operación. Las condiciones y requisitos varían según el banco y fines con los que se obtenga el crédito, pero en general los importes rondan entre el 75% y 80% del valor de la vivienda.
En todos los casos, las cifras a devolver se actualizarán con base en un índice conocido como UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), sumado a una tasa nominal anual, definida por cada prestador. Los plazos para el pago de la deuda varían entre 10 y 30 años.
Esta unidad resulta de «la milésima parte del costo promedio de construcción de un metro cuadrado de vivienda, y se actualiza diariamente en función del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), que se basa en el Índice de Precios al Consumidor (IPC), es decir, está atada a la inflación.
De todas maneras, los especialistas son cautos respecto de los efectos que estas líneas de crédito pueden tener sobre la crisis habitacional, dado que exigen una importante capacidad económica para justificar el pago de las cuotas.
Los bancos determinan que las cuotas no pueden representar más del 20% a 25% del nivel de ingresos de los deudores.
Además, el hecho de que las cuotas estén vinculadas a la inflación también despierta la precaución de los que consideren acceder a uno de estos préstamos.
En un contexto de mucha variabilidad económica, no todos se animan a embarcarse en un crédito de este tipo, ya que la última vez que se lanzaron, este índice de actualización incrementó mucho los costos.