Rubén Sinat analizó el presente y los desafíos que enfrenta el desarrollo urbano del Gran Resistencia. Durante una entrevista, puso el foco en la expansión de la ciudad, la necesidad de planificación, la disponibilidad de infraestructura y el futuro de la construcción y de las inversiones inmobiliarias.
En ese marco, sostuvo que uno de los principales problemas está relacionado con el crecimiento desordenado de la mancha urbana y con las dificultades que genera llevar servicios básicos hacia sectores cada vez más alejados de las áreas consolidadas.
«El excesivo crecimiento de la mancha urbana hace que los servicios y la infraestructura sean muy difíciles de llevar a todos lados», explicó Sinat en declaraciones a Radio Natagalá.
Frente a este escenario, el desarrollador consideró necesario impulsar una política de densificación de las áreas que ya cuentan con infraestructura. «Nosotros pensamos y venimos impulsando desde hace mucho tiempo la densificación de la ciudad en el área urbana donde hay servicios», señaló.
Según explicó, en los sectores donde ya existen redes de cloacas, pavimento, electricidad, transporte, establecimientos educativos y servicios de salud, la planificación debería favorecer un crecimiento más concentrado.
«Si tenés cloacas, pavimento, electricidad y los servicios básicos como salud y educación, en ese lugar tenés que proponer que la ciudad crezca en altura», sostuvo.
El costo de una ciudad
demasiado extendida
Asimismo, Sinat remarcó que una ciudad que se expande permanentemente sobre el territorio también incrementa los costos de prestación de los servicios públicos.
En ese sentido, mencionó como ejemplos el transporte, la recolección de residuos y el mantenimiento de las calles. «Cuando hacés una mancha urbana tan grande se te complica el transporte público, se te complica levantar los residuos», explicó.
Y ejemplificó que un camión recolector puede tener que recorrer grandes distancias para atender sectores con muy poca densidad poblacional. «Tenés que mandar un camión para levantar una bolsita de residuos en una situación muy lejos, donde no hay calles o donde, cuando viene el camión, te rompe la calle», graficó.
También señaló que este tipo de expansión genera mayores costos para el transporte público, debido a los recorridos que deben realizar las unidades sin contar con una cantidad suficiente de pasajeros. «Son todos costos que le vamos incorporando», afirmó.
Para el arquitecto, la planificación urbana debe tomar como referencia experiencias de ciudades consolidadas. «Cuando uno ve, por ejemplo, las ciudades europeas, observa un casco urbano bien consolidado y, a medida que van creciendo, desarrollan las ciudades, pero ya con toda la infraestructura necesaria para que el servicio se pueda prestar», explicó.
«Tenemos una mancha urbana»
Sinat planteó que Resistencia presenta una superficie urbana considerable en relación con su población. «Nosotros en Resistencia tenemos una mancha urbana para una ciudad de 800 mil habitantes y somos 350 mil, digamos», sostuvo.
Desde su perspectiva, esta situación genera dificultades para brindar servicios de manera eficiente. «Realmente eso hace que todos los servicios cuesten mucho prestarlos y que sean bastante ineficientes también», afirmó.
Como ejemplo, mencionó barrios que se encuentran relativamente cerca del área consolidada pero que, por su ubicación, generan recorridos adicionales para los colectivos.
«Tenés un barrio que está a 500 o 600 metros de la zona urbana y el colectivo, cuando va y viene, tiene esos 1.000 metros vacíos porque no puede levantar pasajeros», explicó.
En ese contexto, consideró que el crecimiento de Resistencia debería estar acompañado por una planificación que determine hacia dónde y de qué manera debe expandirse la ciudad. «Hay que planificar la ciudad. Desde mi punto de vista, creo que hay que densificar para que sea más eficiente», sostuvo.
Un sector de la construcción
que busca recuperarse
Otro de los ejes de la entrevista fue la situación actual del mercado inmobiliario y de la construcción.
Ante la percepción de que en Resistencia prácticamente cualquier terreno disponible puede convertirse en un edificio, Sinat relativizó esa idea y aseguró que actualmente la actividad atraviesa una etapa mucho más compleja.
«Ya no tanto. Nuestro sector viene pasando un momento muy crítico desde hace cuatro o seis años», afirmó.
El empresario cuestionó especialmente el impacto que, a su criterio, tuvo la anterior legislación sobre alquileres en las decisiones de los inversores. «Tuvimos una ley de alquileres malísima que hizo que todas las inversiones, los inversores, se vayan a Paraguay, a Brasil o a cualquier lado, menos a la Argentina», sostuvo.
Según su interpretación, aquella normativa terminó desincentivando la inversión inmobiliaria. «Desincentivó la inversión inmobiliaria», afirmó.
Posteriormente, explicó, la derogación de esa legislación no significó una recuperación inmediata del sector, debido al fuerte incremento de los costos de construcción. «Una vez que se derogó eso, tuvimos un incremento en los costos tremendo», señaló.
«Hoy hay muy pocos
edificios en construcción»
Sinat sostuvo que la situación puede observarse directamente recorriendo las calles de Resistencia. «Hoy vas a caminar por una ciudad y vas a ver muy pocos edificios en construcción. Realmente, muy pocos», afirmó.
También vinculó la caída de la actividad con la reducción de la mano de obra registrada en el sector. «También lo podés medir con la mano de obra de la Uocra. Ellos tenían 14 mil empleados y hoy tienen 2.500», indicó.
Para el desarrollador, estos números reflejan la necesidad de recomponer la actividad. «Sí o sí, acá hay que volver a empezar. Esto es volver a recomenzar el desarrollo», expresó.
En su caso particular, explicó que actualmente su empresa cuenta con alrededor de 60 departamentos terminados y disponibles para ser incorporados al mercado.
«Hoy, te diría que nosotros somos prácticamente la única empresa que tiene 60 departamentos terminados, listos para entregar y para ofrecer al mercado para vender», aseguró.
Proyectos que demandan años
En otro punto, Sinat explicó que el desarrollo inmobiliario requiere planificación y previsibilidad debido a los plazos que implica concretar un proyecto.
Detalló que su empresa se encuentra actualmente en la etapa final de terminación de dos edificios, uno ubicado sobre avenida Montealto y otro sobre Rioja.
«Hemos trabajado para gente que creyó en la ciudad, que creyó en nuestro servicio y en el producto, y logramos terminar, estamos en la etapa final de terminación, dos edificios», explicó.
Sin embargo, una vez finalizados esos proyectos, el desafío vuelve a comenzar. «Después hay que empezar de vuelta. Hay que arrancar de cero, con un proyecto nuevo, que lleva tres o cuatro años ejecutarlo. Son proyectos a largo plazo», señaló.
Por esa razón, consideró fundamentales las condiciones económicas y jurídicas para que el sector pueda recuperar dinamismo. «Para eso hace falta tener reglas claras, trabajo y contexto económico», afirmó.
Incentivar el crecimiento en altura
Consultado específicamente sobre si el futuro del desarrollo urbano debería orientarse hacia una ciudad más vertical, Sinat respondió afirmativamente. «Debería tener incentivo para que sea más vertical, desde mi punto de vista, y no tan expansivo en el territorio», manifestó.
La propuesta, explicó, no implica simplemente construir más edificios, sino aprovechar de manera más eficiente las zonas que ya poseen infraestructura urbana.
En ese sentido, destacó la importancia de contar con redes de agua, cloacas, electricidad, calles y otros servicios antes de continuar extendiendo el área urbana.